Comment se déroule une vente immobilière chez le notaire ?

Je cherche un bien immobilier

Encore une des grandes angoisses de mes clients ! Comment se déroule une vente immobilière chez le notaire ? En général je leur répond « bien ! » pour les détendre. Ils sourient – jaune. Alors je leur explique le déroulé.

Je vous explique à vous aussi ? Allez, c’est parti !

Lors d’une vente immobilière chez le notaire, celui-ci est avant tout là pour protéger les intérêts de ses clients dans le strict respect de la loi. Chaque partie peut avoir le sien mais ce n’est pas une obligation. La première étape pour le notaire va être de récupérer les pièces constitutives du dossier.

Comment se déroule une vente immobilière chez le notaire : les pièces

Tout d’abord l’identité. Dans le cadre de TRACFIN (cellule française de lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme), vous devez montrer patte blanche. Votre notaire va donc vous demander de remplir une fiche. Vous devrez y mentionner votre identité (nom, prénom), votre adresse, votre régime matrimonial, votre profession, et ceux de votre conjoint. Si vous êtes acquéreur, le notaire demandera le mode de financement du bien que vous achetez. A ce stade, il s’agit d’une simple déclaration en vue de réaliser le compromis ou la promesse de vente.

Pièces vendeur

En tant que vendeur, vous devez aussi prouver que vous êtes bien propriétaire du bien. En général, le notaire vendeur a déjà fait le dossier d’acquisition (on ne change pas de notaire tous les jours). Il a donc les pièces. Si toutefois vous changiez de notaire, il vous faudra lui fournir l’acte de vente. Si vous ne l’avez pas, le notaire se charge de le demander à l’étude qui a réalisé la transaction précédente.

Vous devrez également fournir le dossier des diagnostiques techniques obligatoires.

Pièces acquéreur

Pour l’acquéreur, le notaire va réclamer une pré-étude du banquier ou du courtier afin de s’assurer que vous êtes finançable. On est toujours dans la protection du client. Le notaire vendeur peut déconseiller à son client de poursuivre la vente si l’acquéreur n’a pas les garanties financières requises.

Si une agence traite le dossier, elle enverra le montant négocié et les frais d’agence au notaire. Sinon, c’est le vendeur qui indique le montant de la vente, montant qui sera validé par l’acquéreur.

Le notaire

Cà, c’est la partie visible. De son côté, le notaire va contacter le bureau des hypothèques afin de vérifier qu’il n’y a pas d’hypothèque en cours. Au besoin, il demande la levée de celle-ci. Il va aussi contacter le service d’urbanisme afin de vérifier que le bien n’est pas soumis à préemption. Enfin, si le bien est en copropriété, il va contacter le syndic afin d’obtenir plusieurs éléments . Il va demander le règlement de copropriété, le carnet d’entretien de l’immeuble, le dossier des diagnostiques techniques de l’immeuble et le pré-état daté qui indique les côtes parts de charges et les dettes éventuelles pour l’appartement.

Une fois les pièces recueillies, reste à trouver une date pour signer le compromis.

Comment se déroule une vente immobilière chez le notaire : signature de l’acte provisoire.

Compromis ou promesse de vente ?

Deux possibilités lors d’une vente immobilière chez le notaire : signer un compromis ou une promesse de vente. Dans les deux cas, il s’agit d’un acte préalable à la vente définitive qui permet d’engager la vente tout en laissant le temps de régler un certain nombre de questions administratives et financières.

Je ne reviendrai pas ici sur la différence entre les 2 actes. Je vous renverrai vers l’article suivant qui est particulièrement bien fait : https://achat-immobilier.ooreka.fr/astuce/voir/429435/difference-entre-compromis-et-promesse-de-vente

Que se passe-t-il durant cette signature ?

Tout d’abord, qui est présent lors d’une vente immobilière chez le notaire ? Une réponse simple serait : l’acquéreur et le vendeur. Oui, certes, mais la réalité est souvent plus compliquée. Le « vendeur » peut être plusieurs personnes. Par exemple dans le cas d’un décès avec plusieurs héritiers. Il peut également être personne morale (dans certaines SCI ou lors de la vente d’un fond de commerce). Et de la même manière, un acquéreur peur être plusieurs personnes ou une personne morale. Dans les deux cas, soit toutes les personnes physiques liées à la vente sont présentes, soit elles peuvent être représentées. Pour cela, il suffit d’établir une procuration. Le notaire se charge d’envoyer les procurations et de récupérer les signatures.

Ensuite, le notaire qui a rédigé l’acte va dérouler le document afin d’indiquer à chacun ses droits et obligations. Cette relecture va également permettre de corriger et compléter le document. On complètera notamment les délais : date maximum de dépôt de la demande de financement, date de retour, date de signature de l’acte authentique.

Le déroulé comprend également la lecture de toutes les pièces annexées au dossier et notamment le dossier technique. C’est à ce moment qu’il faut bien lire dans quel état est le bien (si cela n’a été fait avant).

Le notaire va faire signer les parties en présence afin d’acter l’engagement dans le processus de vente. Il va également faire signer la facture des honoraires de l’étude à l’acquéreur et lui demander de verser un montant (en général 5% du montant de la vente) sur un compte séquestre de l’étude dans un délai de 8 jours.

Et voilà ! Reste à attendre que tous les éléments administratifs et financiers arrivent afin de signer la vente définitive.

Entre le compromis et la vente définitive.

Suite à l’acte initial, le vendeur n’a pas grand chose à faire sinon attendre.

Pour l’acquéreur, c’est un peu plus compliqué. Il faut qu’il se dépêche de trouver son financement. Il doit prendre rendez-vous chez le banquier ou le courtier et demander une offre de prêt. Le mieux à mon sens (sauf cas particulier) est de s’adresser à un courtier indépendant qui se défoncera pour trouver LA meilleure solution. Pourquoi ? Parce que pour votre banquier, vous êtes un client captif. Il n’a pas besoin de vous proposer quelque chose de « sexy » pour vous amener chez lui, vous y êtes déjà. D’autre part, il ne peut vous proposer que ce qu’il a en portefeuille produit. Or suivant la politique interne de la banque, vous n’êtes pas forcément dans le pôle de client visé par les meilleurs taux. Le courtier, lui, va en fonction de votre profil contacter les banques qui ont des offres pour votre situation. Il va par ailleurs explorer les pistes de crédits spécifiques (1% patronal, prêt action logement, prêt d’honneur, prêt des collectivités territoriales…).

Le notaire, pour sa part, va effectuer les démarches administratives nécessaires à la vente : levée d’hypothèque, envoie de la DIA en mairie, contact avec la banque pour le remboursement anticipé du prêt… Relance de tout ce beau monde afin que la date de signature définitive ne soit pas dépassée.

Quand il a toutes les pièces, il convoque les parties pour la signature finale.

Comment se déroule une vente immobilière chez le notaire : l’acte de vente.

Le cérémonial est le même que pour un compromis. La différence c’est que le vendeur à l’issu de la séance aura remis les clefs à l’acquéreur et ne sera plus propriétaire. De son côté, l’acquéreur aura été délesté de la somme fixée pour acheter le bien et sera propriétaire.

Durant ce rendez-vous, un autre échange monétaire va avoir lieu. Il s’agit de la clarification des comptes entre le vendeur et l’acquéreur. Petite explication. Le vendeur aura vraisemblablement payé la taxe foncière pour l’année. Il va donc falloir proratiser le montant restant à la charge de l’acquéreur. De même pour les charges. Si la vente intervient au cours du trimestre, le vendeur aura avancé les charges pour le trimestre et l’acquéreur devra rembourser le prorata du trop payé. Cette mise à jour des comptes concernée également les provisions pour travaux, les éventuels dettes du vendeur, les travaux engagés dans la corpropriété (donc à la charge du vendeur) et qui n’ont pas encore été payés. En général, le notaire indique aux parties en présence les montants à prévoir pour cette régularisation des comptes. S’ils ne le font pas, appelez-les quelques jours avant pour avoir l’information et ne pas vous retrouver embêtés le jour J.

Je souhaite investir dans l'immobilier

Voilà ! J’espère que vous comprenez mieux comment se passe une vente. Il y a évidemment des subtilités juridiques en fonction de chaque dossier que je ne peux traiter ici. Mais vous avez l’essentiel, le reste, c’est votre notaire qui vous l’expliquera.

A très bientôt dans les astuces du coach pour de nouvelle explications.

 

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