La loi PINEL c’est quoi ? c’est pour qui ?

Village de Craponne - loi PINEL

La loi PINEL a été reconduite en 2018 par le gouvernement en attendant un nouvelle loi d’incitation à la construction de logements neufs. Mais à quoi sert-elle ? Comment fonctionne-t-elle ? Qui peut en bénéficier ?

Décryptage…

En France, le déficit de logement dépasse le million de logement. Pour palier ce déficit et inciter à la construction de logement neufs, les gouvernements successifs ont légiféré afin d’injecter l’argent nécessaire à l’augmentation du parc locatif. Or pour que les particuliers aient envie d’investir dans l’immobilier neuf plutôt que dans un compte épargne, il faut qu’il y ait des avantages. Actuellement, on permet aux particuliers de réorienter l’argent de leurs impôts vers une niche fiscale au travers de la loi PINEL. Mais comment cela fonctionne-t-il ?

Le principe de la loi PINEL

Le principe est simple : le particulier achète en VEFA (vente en état futur d’achèvement, c’est à dire sur plan) un bien qui correspond à sa capacité de financement (nous y reviendrons). La loi PINEL lui permet de déduire annuellement de ses impôts une parti du prix d’achat de ce bien :

  • 2% sur les 9 premières années soit jusqu’à 18% du prix du bien
  • puis 1% sur les années suivantes jusqu’à 12 ans, soit 21% du prix du bien au bout de 12 ans.

Si on prend l’exemple d’un bien à 200 000€, la réduction fiscal sera de 200 000 x 2% = 4 000€ par an entre la 1° et la 9° année puis de 200 000 x 1% = 2 000€ par an de la 10° à la 12° année.

Pour acheter sous le régime de la loi PINEL, il faut donc payer un minimum d’impôts. Si la réduction fiscale est supérieure à ce que vous payez comme impôts, vous ne payerez certes pas d’impôts, mais l’Etat ne vous fait pas crédit sur le reste : c’est donc de l’argent « perdu ». Il est donc important de bien calculer la valeur du bien à acheter en fonction de la réduction que l’on souhaite obtenir !

La loi PINEL dans le détail

Qui peut en bénéficier ?

Sur le principe toute personne physique qui paie des impôts, fiscalement domiciliée en France (DOM inclus). Il peut s’agir d’une personne seule ou d’un couple qui achètent en indivision mais également de personnes qui investissent via un SCI (société civile immobilière).

Comme indiqué précédemment, la loi PINEL n’est envisageable qu’à partir d’un certain montant d’impôts. En effet, si vous payez 1 000€ d’impôts annuel et que vous souhaitez passer à 0€, il faudrait trouver sur le marché un bien à 1 000 x 100/ 2 = 50 000€… Autant vous dire que çà n’existe pas, réalité du coût de la construction oblige…

Quel est la durée de l’avantage fiscal ?

La loi PINEL prévoit trois dates de sortie du système.

La première est à 6 ans. Obligation est donc faite à l’acquéreur de louer son bien durant au moins 6 ans. L’avantage fiscal est donc de 12% du prix du bien.

La seconde est à 9 ans. L’acquéreur peut alors sortir du système avec un avantage qui aura correspondu à 18% du prix d’achat.

La dernière possibilité est de sortir au bout de 12 ans. Entre la 10° et la 12° année, l’avantage n’est plus que de 1% du prix d’achat par an soit un avantage à la sortie de 21%.

Au terme des 6, 9 ou 12 ans, l’acquéreur peut soit vendre son bien, soit continuer à le louer hors dispositif PINEL, soit y habiter en résidence principale ou secondaire.

Peut-on acheter n’importe quel type de bien ?

Non, tous les biens de sont pas éligibles à la loi PINEL. Il faut respecter 2 critères :

  • l’emplacement
  • la qualité du bâti

Le premier critère d’emplacement correspond à des zones identifiées comme déficitaires en logement locatif. Il s’agit principalement des grandes villes, de leurs périphéries (zones tendues) et de quelques villes moyennes avec une forte attractivité économique et/ ou des loyers élevés. Le lien ci-joint donne les nouvelles zones éligibles pour 2018.

Le second critère répond à des problématiques environnementales. Le bien doit répondre aux nouvelles normes énergétiques (RT 2012). La rénovation de certains immeubles anciens dans un contexte de mise aux normes environnementales peut donc entrer dans le cadre de la loi PINEL : on parle de PINEL ancien.

Ces 2 critères sont gages que l’investisseur va pouvoir louer en toute sérénité : les zones sont à forte demande locative donc il trouvera des locataires, et comme la construction est moins énergivore, les locataires se tourneront préférentiellement vers ce type de biens afin de réduire leurs charges (facture d’énergie).

Quels sont les limites de la loi PINEL ?

Tout d’abord la limite de la niche fiscale. En effet, le plafond des niches fiscales est défini à 10 000€ par an par foyer fiscal. De ce fait, il n’est pas possible d’acquérir plus de 2 logements par an sous ce régime fiscal avec une limitation globale de l’investissement à 300 000€. Pour les personnes ayant une forte imposition (> 6 000€), d’autres dispositifs sont envisageables.

Ensuite une limitation du coût de la construction. En effet, le coût au m2 ne doit pas excéder 5 500€. Ceci permet de conserver une rentabilité puisque le bien acquis doit servir à la location et que la loi PINEL impose des plafonds de loyers

Loyer de base / m² Coefficient multiplicateur
Zone A bis 16,83 € Surface < 38 m² : 1,2
Surface > 38 m² : 0,7 + 19/S*
Zone A 12,50 €
Zone B1 10,07 €
Zone B2 et C 8,75 €
DOM, Saint-Martin et Saint-Pierre de Miquelon 10,14 €
Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Iles Wallis-et-Futuna 12,55 €
* S : surface habitable du logement ; ce quotient est arrondi à la 2ème décimale la plus proche

et des plafonds de ressources

Zone A_Bis Zone_A Zone_B1 Zones B2 et C DOM, St Martin,

Saint-Pierre-

et-Miquelon

Polynésie française,

Nouvelle-Calédonie,

Iles Wallis-et-Futuna

Personne seule 37 126 € 37 126 € 30 260 € 27 234 € 27 499 € 30 405 €
Couple soumis à imposition commune 55 485 € 55 486 € 40 410 € 36 368 € 36 724 € 40 602 €
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge 72 737 € 66 699 € 48 596 € 43 737 € 44 164 € 48 829 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge 86 843 € 79 893 € 58 666 € 52 800 € 53 315 € 58 947 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge 103 326 € 94 579 € 69 014 € 62 113 € 62 718 € 69 344 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge 116 268 € 106 431 € 77 778 € 70 000 € 70 683 € 78 150 €
Majoration par personne à charge à partir de la 5ème 12 954 € 11 859 € 8 677 € 7 808 € 7 887 € 8 719 €

 

A qui puis-je louer ?

A toute personne répondant aux critères de plafond de ressource indiqué ci-dessus.

Mais également à mes ascendants ou descendants n’appartenant pas au foyer fiscal ! On peut donc loger un enfant durant ses études ou un parent à condition que l’enfant ou le parent aient leur propre foyer fiscal. Donc il n’est pas possible de louer à un enfant rattaché au foyer fiscal ou à un parent à charge.

En conclusion, la loi PINEL permet de se créer un patrimoine tout en réduisant ses impôts. Elle est donc un bon média pour préparer sa retraite puisqu’à la sortie elle permet d’augmenter son capital.

 

Si vous souhaitez en savoir plus, contactez-moi afin d’effectuer une simulation.

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